V predchádzajúcom mojom príspevku sme sa zaoberali hlavne problémami dopravy (https://bbonline.sk/blog/hlavne-ulohy-mesta-v-realizacii-uzemneho-planu-1/. Dnes sa viac pozrieme trochu podrobnejšie na problematiku rozvoja mesta z pohľadu bývania.
Od roku 1991 do roku 2021 podľa výsledkov sčítania pribudlo v Banskej Bystrici 640 nových rodinných domov a 3.634 nových bytov v bytových domoch. Počet obyvateľov však klesol o 9.000.
Podľa údajov štatistického úradu, ktorý problematiku bytovej výstavby sleduje podrobne od roku 2003, sa za roky 2003 – 2023 postavilo v Banskej Bystrici 1.351 bytov v rodinných domoch, 4.168 bytov v bytových a 145 v iných domoch. Celkom teda za 21 rokov 5.564 bytov, čo vychádza priemer na rok cca 265 bytov. Rozostavaných a začatých v roku 2023 je 1.862 bytov v bytových domoch a 232 v rodinných domoch, spolu 2.094 bytov. Pri doterajšom tempe výstavby je to kapacita bytov zhruba na 8 rokov, pri tempe 500 bytov ročne je to kapacita potreby bytov na 4 roky.
Bytová výstavba v meste sa však realizovala len súkromnými investormi. Samospráva mala v programe výstavby bytov na roky 2015-2020 navrhnutých 334 bytov. Dodnes sa nepostavil ani jeden sociálny, alebo nájomný byt. Pritom súkromní investori mnohokrát vyvolali zmeny a doplnky územného plánu, aby mohli realizovať svoje podnikateľské zámery výstavby komerčných bytov.
Z toho je možné usudzovať, že Mesto, hlavne z nedostatku financií, úplne abdikovalo na výstavbu bytov a uspokojovanie potrieb obyvateľov a rozvoj bývania ponechalo na podnikateľov. Uprednostnilo podporu biznisu investorov na úkor zabezpečenia dostupného bývania pre obyvateľov. Táto ústretovosť voči developerom išla až tak ďaleko, že aj plochy určené v územnom pláne pre občiansku vybavenosť, na základe podnetu investorov, Mesto v rámci zmien a doplnkov, zmenilo na bytovú výstavbu.
Môžeme konštatovať, že všetky disponibilné plochy pre rozvoj mesta sa postupne zapĺňajú bytovými domami. Mesto tak stráca akékoľvek rezervné plochy pre umiestnenie nových mestotvorných funkcií a z urbanistického konceptu rozvoja mesta sa stáva parcelácia pre investorov bytových domov. Tie totiž zaručujú rýchlu návratnosť investícií, ale sú často v rozpore s urbanistickou koncepciou mesta. Samospráva tak podporuje ich biznis a neuvedomuje si, že týmto prístupom znehodnocuje prostredie mesta a pomaly aj hodnoty, ktoré sú nositeľmi samotnej identity a jedinečnosti mesta. Hádam nechceme, aby naše mesto dopadlo ako Donovaly – výstavba hala-bala, bez urbanistického konceptu?
Potom sa divíme, že popri tak pomerne značnej bytovej výstavbe za posledných 30 rokov, počet obyvateľov klesá. Isto to nie je len z dôvodov znižovanie kvality a znehodnocovania prostredia mesta, ale – a to veľmi významne – aj dezurbanizáciou. Ona je ale vlastne tiež spôsobená výstavbou drahých bytov a ľudia si hľadajú dostupnejšie bývanie na vidieku. Dokonca sa preukázalo štatisticky, že za posledných desať rokov sa pokles obyvateľov Banskej Bystrice, rovnal nárastu počtu obyvateľov v okolitých pätnástich obciach.
Stojíme preto pred závažnou otázkou ako ďalej s bytovou výstavbou v Banskej Bystrici. Developerský prístup, znehodnocujúci hodnoty mesta, je ohrozením samotnej podstaty tvorby mestského prostredia a smeruje k vyľudňovaniu a k postupnému úpadku mesta. Mesto nezvláda pre developerske projekty budovať hlavne dopravnú dostupnosť, čo hrozí mestu dopravným kolapsom. Za 30 rokov nedokázalo postaviť dokonca ani jeden byt pre dostupné bývanie. Ľudia odchádzajú na vidiek a mesto výrazne stárne. Podľa Prognostického ústavu SAV bude o 50 rokov najstarším mestom na Slovensku. Nepriaznivý demografický vývoj, odchod ľudí za bývaním do okolitých obcí spôsobuje, že sa mestu znižujú príjmy a rastú náklady na verejné služby, zahlcuje sa doprava a mesto investične nezvláda zabezpečiť kapacitný nárast dopravnej záťaže. Mesto poskytuje verejné služby, pracovné príležitosti a dopravnú sieť aj dochádzajúcim obyvateľom z vidieka bez toho, žeby na nich dostávalo podiely z daňových príjmov. Pokračovanie tohto trendu hrozí mestu aj finančným kolapsom.
Tak ako ďalej? Občianska iniciatíva Za zelenú Bystricu navrhuje zastaviť na 4-5 rokov výstavbu nových bytov a dokončiť za to obdobie len rozostavaných cca 2.100 bytov a za ten čas dobudovať dopravnú sieť a pripraviť novú koncepciu bytovej politiky, ktorá má v podstate tri súbežné rovnocenné cesty:
- Priznať si potrebu riešenia dezurbanizačného trendu a spracovať spoločný plán rozvoja bývania vrátane občianskej a technickej vybavenosti v rámci funkčnej mestskej oblasti v spolupráci s obcami. Na základe neho urobiť dohody s obcami o vzájomnej spolupráci v riešení rozvoja bývania a vybavenosti. Príležitosť na financovanie tohto projektu je v rámci Integrovanej územnej stratégie funkčnej mestskej oblasti Banská Bystrica prostredníctvom nástroja udržateľný mestský rozvoj (ďalej len UMR). Výhodou je, že už je vytvorený aj inštitucionálny rámec tejto spolupráce – Kooperačná rada UMR Banská Bystrica.
- Druhú cestu predstavuje zahusťovanie výstavby. Mesto nemôže tvoriť len historické jadro, sídliská a satelity. Musí mať vytvorené mestotvorné priestory prepájajúce tieto funkčné celky mesta. O akom takom urbanistickom prepojení môžeme hovoriť len medzi historickým jadrom a sídliskom Prednádražie. A práve tu – v prepojení centra s najväčšími sídliskami – RU-SA, Fončorda a Radvaň, je priestor pre zahusťovanie a dotvorenie mestského prostredia. Určite by zahusťovanie nemalo byť na úkor sídlisk (v terciálnych mestotvorných priestoroch), lebo to spôsobuje preťaženie technickej vybavenosti a znižovanie kvality života obyvateľov. Zahusťovanie bytovou výstavbou by sa nemalo realizovať ani v jadrovom a ani v primárnom mestotvornom priestore, ale malo by sa udiať prednostne v uvedených sekundárnych mestotvorných priestoroch.
- Tretiu cestu predstavuje využitie brownfieldov. V meste máme rozsiahle nevyužívané priemyselné a skladové areály – Smrečina, Zápalkáreň, bývalé kasárne…, ktoré by bolo možné prebudovať a využiť pre rozvoj bývania a občianskej vybavenosti. Potrebné je rokovanie s majiteľmi a potenciálnymi investormi o podmienkach využitia týchto areálov.
Tých 4-5 rokov stavebnej uzávery pre bytovú výstavbu by sa malo využiť práve na to, aby sme tieto možnosti výstavby bytov vyhodnotili a územno-technicky a majetkovo pripravili na realizáciu. Takto pripravené lokality pre výstavbu by sa mohli ponúkať súkromným investorom, ale mohli by ich využívať aj samosprávy. Za to obdobie, by sa mohla dobudovať potrebná technická vybavenosť a aj kapacitne nevyhovujúce a preťažené dopravné komunikácie a uzly. Tým by sa uvoľnili možnosti dostavby bytov v rozostavaných a pripravovaných lokalitách Pršianska terasa, Suchý vrch, Graniar, Slovenka, Slnečné stráne…, ale aj v potenciálnych brownfieldoch.
