V budovách areálu zimného štadióna nájdete nový moderný wellness patriaci súkromnej spoločnosti. Na základe podnetov od obyvateľov a v súvislosti s vyvstávajúcimi otázkami ohľadom hospodárenia mestskej obchodnej spoločnosti som preskúmal jej právne a finančné vzťahy so súkromnou firmou prevádzkujúcou wellness.
V útrobách zimného štadióna je dnes moderný a dizajnovo a technicky dobre zariadený wellness. Za vstup zaplatíte bežné komerčné ceny. Prevádzkovateľom je súkromná spoločnosť FIN INN, s.r.o., ktorá si prenajíma priestory od mestskej spoločnosti MBB,a.s.. V zásade sa kvalita a kultúra služieb pre obyvateľov zlepšila. Spoločnosť FIN INN prevzala nájomný vzťah od bývalého nájomcu a zrekonštruovala priestory, ktoré historicky slúžili najmä ako sauna a regenerácia pre športovcov.
Obyvatelia ma upozornili, že podľa dostupných verejných informácií FIN INN platí mestskej firme veľmi nízke nájomné a je otázne, z akého dôvodu poskytuje mestská firma zvýhodnené podmienky symbolického nájmu súkromnému komerčnému subjektu. Preto som si naštudoval zverejnené informácie a stretol sa aj so zástupcami MBB, aby som si prešiel nezverejnené dokumenty a mal možnosť sa pýtať priame otázky.
Podstata vzťahu FIN INN a MBB
Spoločnosť FIN INN pre účely nájomnej zmluvy zrealizovala rekonštrukčné stavebné práce (technické zhodnotenie s vybavením) na predmete nájmu – wellness centre, v sume celkom 503 019 €. MBB si stanovila ročný nájom zrekonštruovaných priestorov 60 eur/rok za m2. Keďže wellness má rozlohu 222,29 m2, tak bolo ročné nájomné za tento priestor stanovené vo výške 13 337 €. Keď vydelíme investovanú sumu ročným nájomným dostaneme dobu splácania približne 38 rokov. Na základe tohto výpočtu bolo dohodnuté, že MBB zaplatí nájomcovi cenu za rekonštrukčné vo forme výraznej zľavy z nájomného počas 38 rokov. V skutočnosti spoločnosť FIN INN platí ročne len symbolické nájomné 266 eur.
Zjednodušené povedané, spoločnosť FIN INN investovala pol milióna eur do interiérového vybavenia prevádzky wellness centra a MBB jej umožnila využívať predmet nájmu 38 rokov za symbolické nájomné 1,2€/m2/rok. Okrem toho je v nájomnej zmluve dohodnutá opcia na ďalších 10 rokov. V prípade predčasného ukončenia nájomnej zmluvy je mestská MBB povinná vyplatiť komerčnému nájomcovi výšku zostatkovej hodnoty technického zhodnotenia, pričom wellness si veľmi neštandardne odpisuje túto investíciu počas celej doby nájmu. Inými slovami, FIN INN má takmer polstoročie garanciu prenájmu mestského majetku na podnikateľské účely za sumu 266 eur na rok. Do roku 2066.
Podaný podnet na Úrad pre verejné obstarávanie
Po preskúmaní celej záležitosti s jej okolnosťami a po posúdení zmluvného vzťahu som dospel k niekoľkým zisteniam, ktoré som považoval za otázne a nemuseli byť hospodárne voči záujmom mesta. Pokúsim sa ich logicky zhrnúť a stručne vysvetliť.
Približne pol milióna eur na mestskom majetku je významná investícia. Vyvstáva preto otázka, prečo bola na takú rekonštrukciu vybratá priamo spoločnosť FIN INN a prečo MBB neukončilo nájomnú zmluvu s predošlým nájomcom a nehľadala nového nájomcu otvorenou súťažou?
Podľa môjho názoru nájomná zmluva v sebe obsahuje nielen znaky nájomného vzťahu ale aj náležitosti zákazky na uskutočnenia stavebných prác. Predmetom nájomnej zmluvy totiž nie je iba samotný nájom priestorov, ale aj dohoda o realizácii rekonštrukčných stavebných prác na predmete nájmu zo strany spoločnosti FIN INN ako nájomcu, a to za protihodnotu v podobe výraznej zľavy z nájomného.
Odborné názory, aplikačná prax, ale aj judikatúra upozorňujú na obchádzanie Zákona o verejnom obstarávaní v podobe uzatvárania nájomných zmlúv, ktorých súčasťou je aj dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom o realizácii stavebných prác, za ktoré dostáva nájomca protihodnotu v podobe zníženého nájomného.
Okrem toho je dôvodné predpokladať, že rekonštrukcia v takej výške by predstavovala podlimitnú zákazku, a teda spoločnosť MBB ako verejný obstarávateľ mala pred uzavretím nájomnej zmluvy postupovať niektorým zo zákonom predpokladaných postupov verejného obstarávania.
Podrobne opísaný a právne zdôvodnený podnet som podal na Úrad pre verejné obstarávanie, aby bola objektívne preskúmaná zákonnosť postupu našej mestskej firmy.
Stanovenie výšky nájomného a nezohľadnenie rastu cien nájomného v čase
Ďalšou spornou okolnosťou je spôsob stanovenia výšky ročného nájmu zrekonštruovaných priestorov 60 eur/rok za m2. Podľa vyjadrení predstaviteľov MBB bola cena stanovená jednoduchou internou metódou a podľa cien aké poskytujú iným komerčným subjektom. Myslím si, že vzhľadom na dlhodobé podmienky a špecifickú nájomnú zmluvu, ktorá zahŕňa aj veľkú investíciu, mala byť táto cena za nájomné stanovená odbornejším a analytickejším spôsobom, ktorá by zohľadnila trhové ceny nehnuteľností a nájmov. Súčasný wellness čerpá z dlhoročnej tradície a dobrej lokality priamo v centre mesta, kde nemá významnú konkurenciu.
S týmto súvisí aj chýbajúca zmluvne upravená indexácia ceny nájomného v čase. Nájomná zmluva obsahuje inflačnú doložku a možnosť mestskej firmy navýšiť cenu nájomného o všeobecnú infláciu. Ani tú si však MBB počas celého 3 a pol ročného trvania nájmu ani raz neuplatnila. Myslím si, že nájomná zmluva by mala okrem toho obsahovať aj exaktnejšiu indexáciu a zohľadnenie plynutia času počas doby trvania nájmu.
Tieto okolnosti sú dôležité, pretože priamo podmieňujú výšku nájmu a dĺžku nájomného vzťahu. Veľmi zjednodušene napísané: určujú o koľko prichádza mestská firma.
Neprimerane výhodné podmienky
Keď sa pozerám na celú záležitosť s nadhľadom, tak ma v princípe zaujíma, či mestská firma koná v záujme hospodárneho nakladania s mestským majetkom a či ich rozhodnutia sú racionálne, hospodárne a zákonné. Vo svetle vyššie vysvetlených skutočností mám výhrady a pochybnosti či zmluvné podmienky sú pre mestskú firmu primerane výhodné, preto som aj podal konkrétny podnet na preskúmanie. Nastavením vzťahov s FIN INN získala súkromná spoločnosť bez súťaže či prieskumu dlhodobý nájom a možnosť využívať majetok mestskej firmy na podnikanie. Okrem toho mestská firma prostredníctvom zápočtu potenciálneho nájomného voči nákladom na rekonštrukciu nepriamo investovala do wellnesu, resp. bude 38 rokov nepriamo financovať rekonštrukciu wellnessu. Ďalšie posúdenie hospodárnosti nezávislou inštitúciou je na mieste.
Nie je možno hodnoverne overiť tvrdenia viacerých nezávislých zdrojov, že konateľ spoločnosti FIN INN a nemenovaný predstaviteľ spoločnosti MBB, sa navzájom poznajú.
Po ukončení konania spojeného s podnetom informujem o zisteniach dozornú radu MBB, mestské zastupiteľstvo a primátora mesta Banská Bystrica.
Všetky zistenia a závery vychádzajú z dostupných a poskytnutých informácií. V prípade ak by boli dodané nové informácie a údaje, tak to môže ovplyvniť jednotlivé zistenia a názory. Zistenia majú informatívnu povahu pre verejnosť a obyvateľov mesta
