Určite si mnohí spomínate na kauzu z nadpisu tohoto blogu. Vypukla v roku 2013 a trvala do konca roka 2015, hoci mediálna pozornosť sa prípadu „ušla“ až o niečo neskôr, na jeseň roku 2018. V tomto článku sa nebudeme zaoberať celou genézou prípadu. Spomenieme len také skutočnosti, ktoré medializované ešte neboli.
Na celom prípade ma zaujali štyri situácie:
- Kedy sa mestský podnik dostal do zlej finančnej kondície?
- Prečo sa počas výstavby menili dohody so staviteľom?
- Prečo sa výsledná stavba nepredávala v transparentnej dražbe?
- Prečo podnik nevyužil príspevok zo Štátneho fondu rozvoja bývania?
Poďme skúsiť nájsť odpovede na všetky štyri položené otázky..
Kedy sa mestský podnik dostal do zlej finančnej kondície?
O začiatkoch projektu podal svedectvo poslanec Pavol Katreniak, na zasadnutí MsZ v roku 2021:
„Vtadajší konateľ bytového podniku mesta (BPM), Ján Šabo, prišiel koncom roka 2013 s nápadom, že vzhľadom na dobrú finančnú kondíciu tejto mestskej firmy, dokáže bytový podnik rekonštrukciu realizovať vo vlastnej réžii a tým mestu pomôcť. MsZ následne schválilo odpredaj prázdneho objektu SAV za 1 euro a za pozemok pod budovou dostalo 13,6 tis. eur.“
V podobnom duchu sa nesie aj článok Denníka N, Aj v ňom sa uvádza, žev roku 2013 deklaroval bytový podnik dobrú finančnú kondíciu.
Aj v zápsincii z jedného vtedajšieho rokovania komisie mestského zastupiteľstva som našiel podobný odkaz:
Ing. Kašper – v dozornej rade sa všetci zhodli, že BPM urobí celý proces vo vlastnej réžii na
základe ekonomických výsledkov.
Akási „dobrá kondícia“ BPM je vlastne jediným (mne) známym argumentom, pre ktorý sa BPM ponúkla uskutočniť takúto transkakciu (prevod pozemkov) a pre ktorý ho v máji 2013 takmer jednohlasne podporil poslanecký zbor (išlo spolu o dva hlasovania (č. 24 a č.25), Pri jednom z nich sa zdržal práve Pavol Katreniak. Pri obidvoch sa zdržal Ján Šabo, ten sa ale zrejme cítil v akomsi konflikte záujmov, keďže bol zároveň konateľom spoločnosti, na ktorú sa majetok prevádzal).
Napriek tomu, že BPM s.r.o. deklaroval dobré ekonomické čísla, pri podpise zmluvy už taký suverénny nebol. V jeho zmluve so staviteľom sa totiž píše.:
Mestský podnik sa teda priznal, že je „švorc“ a na výstavbu nemá peniaze. Je teda otázne, aký zmysel mal argument vtedajšieho konateľa BPM (o dobrom hiospodárení), keď podnik hneď pri podpise zmluvy vyhlásil, že na inverstíciu nemá ani jedno euro.
Zabudnuté „zadné vrátka“ v zmluve so staviteľom
Mestský podnik teda na stavbu bytov peniaze nemal. Ako odplatu ponúkol 16-ročný prenájom celej stavby (akonáhle bude dokončená). Otázkou ale je, ako zmluva ošetruje situáciu, keď sa byty nedokončia, napr. kvôli predčasnému vypovedaniu zmluvy. Ako sa vyplatia vykonané práce, ak byty ešte nebude možné prenajať?
Presne takáto situácia totiž nastala. V októbri roka 2014 už bola stavba rozrobená ale ešte nie dokončená. Konateľ BPM Ján Šabo sa posťažoval na neserióznosť staviteľa (PRIMA INVEST). Firme vytýkal, že stavba postupuje príliš pomaly. Firma sa následne bránila, že práce sa spomaľujú kvôli daždivému počasiu. Bytový podnik takýto argument neuznal, využil zmluvnú klauzulu o závažnom porušení zmluvy (kvôli omeškaniu prác) a zmluvu vypovedal.
Po zrušení zmluvy napokon obe strany podpísali dohodu o vzájomnom urovnaní záväzkov. Staviteľ akceptoval pokutu za omeškanie prác a na oplátku sa objednávateľ (BPM) zaviazal zaplatiť za dosiaľ vykonané práce. Ale ako sme si povedali v úvode, BPM na projekt nemal vyčlenené ani euro. Prečo sa teda rozhodol staviteľa vyplatiť, prečo neostal pri koncesnom type dohody?
Nie som právnik, preto musím špekulovať o všetkých troch možnostiach, ktoré sa ponúkajú:.
- V pôvodnej zmluve bytový podnik zabudol ošetriť situáciu, kedy sa zmluva vypovie predčasne a byty nebude možné prenajímať.
- Zákon takéto ošetrenie zmluvy nedovoľuje, preto ho BPM ani nemohol uplatniť
- BPM takúto situáciu v zmluve ošetrenú mal, len ju neaplikoval pri vzájomnom vyrovnaní
Bezohľadu na to, ktorá z vyššie spomenutých možností platí, mám za to, že všetky tri spejú k záveru, že bytový podnik sa do problémov dostal sám, a to svojou nevynútenou chybou. BPM mal počítať dopredu s rizikom, že môže dôjsť k predčasnému vypovedaniu zmluvy. Najmä ak takéto predčasné vypovedanie môže vyvolať staviteľ kedykoľvek tým, že zastaví práce na stavbe.
Ekonomický krach projektu teda nenastal v dôsledku akejsi zhoršenej ekonomickej situácií (v podniku alebo vo svete) ale kvôli zmene spôsobu vyplatenia – z prenájmu na fiannčý prevod..
Kto dokončí rozostavané byty?
Zmluva bola teda vypovedaná ale podniku ostalo „na krku“ nedokončené dielo. BPM musel nájsť nového staviteľa, ktorý stavbu dokončí. A aj ho našiel – stal sa ním ten istý zhotoviteľ, ktorý na nej robil dosiaľ – firmu PRIMA INVEST. Aký mala zmysel, takáto „rozšáda“, keď najprv jednej firme vypoviete zmluvu (kvôli nespoľahlivosti) a následne s ňou podpíšete novú na dokončenie toho istého diela? Prečo si BPM nenašiel iného partnera?
Mestský podnik mi poslal túto odpoveď:
Zaujímavý je aj ten fakt, že po podpise objednávky na dokončovacie práce ubehli len tri týždne a stavba bola hotová (skolaudovaná). Náklady na tieto dokončovacie práce boli približne 30 tisíc eur, teda zlomok z celkovej investície. Všetky problémy s naťahovaním prác, s vypovedaním zmluvy a zmenou spôsobu vyplatenia teda nastali len tesne pred kolaudáciou.
Ako vyplatiť záväzky za postavené byty?
Byty boli hotové, ale podnik nemal čím vyplatiť ich staviteľa. BPM vyriešil situáciu úverom v banke, hoci aj ten bolo treba neskôr z niečoho zaplatiť.
Po takejto situácii došlo na mestskom úrade k „výmene stráží“. Do funkcie primátora bol v decembri 2014 menovaný Ján Nosko.
Situácia s vyplatením úveru sa napokon ťahala celý rok a vyrovnanie záväzkov bolo dohodnuté až v decembri 2015.
Bytový podnik problém vyriešil tak, že novopostavené byty predal a z utŕžených peňazí vyplatil záväzky voči staviteľovi a banke. Kupcom celej stavby sa stal samotný staviteľ, firma PRIMA INVEST. Z mojej komunikácie so súčasným vedením MBB vyplýva, že kupec nebol vybraný v transparentnej súťaži, ale priamo a to po dohode s veriteľom bytového podniku, VÚB bankou.
Zaujímavé je, že BPM si zo všetkých možných developerov a investorov na Slovensku vybral za kupca firmu, ktorá spôsobila projektu problémy, a to s omeškaním prác, ktoré potom viedlo k prehodnocovaniu záväzkov.
Prečo sa nekonala transparentná dražba novopostavených bytov?
S touto otázkou som sa obrátil na vedenie MBB (nástupníckej organizácie po zaniknutom BPM s.r.o.). Odpovedali mi, že na to nemali čas, lebo vtedy mal podnik inú prioritu – reorganizíciu starého bytového podniku a jej začlenenie do spoločnosti MBB,. Táto reorganizácia trvala počas celého roka 2015.
Ja som následne toto tvrdenie MBB rozporoval. Vo výročnej správe podniku za rok 2015 som totiž našiel takéto plány na rok 2016:
- prehodnotenie a zmena zamestnaneckej štruktúry
- prehodnotenie podnikateľskej činnosti
- prehodnotenie nájomných a dodávateľských zmlúv
- predaj nadbytočného majetku.
Príde mi to tak, že náročná práca s reorganizáciou čakala predstaviteľov mesta až o rok neskôr, v roku 2016. Pripomínam, že na rok 2016 neboli naplánované len spomenuté reformy, ale aj ich „prehodnotenie“. Okrem spomenutého platí, že prevod spoločnosti prebehol jednoducho – všetky práva a záväzky prešli na Mestský úrad (na vlastníka spoločnosti).
Na tieto výhrady mi odpovedal predseda predstavenstva Juraj Džmura:
Zlúčenie spoločností s ručením obmedzeným a akciových spoločností s tak rozsiahlou historickou majetkovou, finančnou, účtovnou a zmluvnou základňou, pracujúcou v rôznych informačných, personálnych a účtovných systémoch, vrátane potreby detailného oceňovania majetkovej masy, bol intenzívny a náročný proces, ktorého príprava prebiehala a bola realizovaná v priebehu celého kalendárneho roka. Samotné zlúčenie takýchto spoločností je proces možno pomerne jednoduchý po právnej stránke, avšak predchádza mu veľmi detailná a náročná ekonomická a finančná príprava.
Spoločnosť MBB ma taktiež upozornila, že potencionálneho kupca musel schváliť aj záložný veriteľ, ktorým bola VÚB banka. Ja osobne ale nepredpokladám, že by tento fakt bol prekážkou pre zorganizovanie dražby. Nemyslím si, že by banka mala záujem zasahovať do výberu kupca, zrejme jej išlo najmä o vyplatenie záväzku. Ani samotná MBB neupresnila, či VÚB uplatňovala akési právo veta, iba konštatovala, že veriteľ takým právom disponoval.
Môj záver
Ja osobne som presvedčený, že transparentná dražbna sa predsa len mala zorganizovať. Od problému s platbami (v decembri 2014) ubehol celý rok, kým došlo k dohode o vyrovnaní (december 2015). Za ten čas by sa podľa mňa dražba stihla bezpečne uskutočniť. Z utŕžených peňazí by podľa mňa mestský podnik vyplatil veriteľov skôr, ako k tomu došlo priamym predajom na konci roka 2015..
Do pozornosti dávam aj správu hlavného kontrolóra z roku 2021 o tejto téme. Aj v nej sa odporúča v podobných prípadoch uskutočniť obchodnú súťaž. Mne osobne ale zo správy nie je jasné, či tým, že sa uskutočnil priamy predaj, bol (podľa správy) porušený len princíp hospodárnosti, alebo aj nejaký interný predpis daný napr.dozornou radou podniku. Okrem témy tohto blogu správa poukazuje aj na problém, kedz sa niektoré z bytov prenajali v rozpore s podmienkami, ktoré stanovila dozorná rada:
Prečo podnik nevyužil schválený príspevok od štátu?
Kauze sa pred časom venoval aj Denník N. V jednom zo svojich článkov vtedy napísali:
„…bytový podnik mesta nevyužil schválený vyše miliónový príspevok zo Štátneho fondu rozvoja bývania s minimálnym úrokom a nepožiadal ministerstvo výstavby o dotáciu na byty pre mladé rodiny.“
Ja som si následne túto informáciu overoval priamo na Štátnom fonde rozvoja bývania. Na oficiálne podanú žiadosť mi odpovedali, že neevidujú žiadnu požiadavku bystrického podniku, nie to ešte že by bola schválená. Vyjadrenie v podobnom duchu mi prišlo aj z MBB, a.s.:
Poznámka Denníka N o schválenom príspevku podľa všetkého nie je pravdivá.
Poznámka ku informáciám použitých v blogu
V úvode článku spomínam, že odpovede na spomenuté otázky zrejme publikované dosiaľ neboli. Väčšinu informácií som získal prodstredníctvom žiadostí o informácie resp. neformálnou emailovou komunikáciou so súčasným vedením MBB, a.s. Niektoré z dokumentov, o ktoré som žiadal, boli a sú zrejme zverejnené už dávnejšie v rámci povinného zverejňovania. Napriek tomu som ich vyžiadal aj info-zákonom, lebo vyhľadávač zmlúv na webe MBB, a.s. nepovažujem za prehľadný. Každopádne, o faktoch z dokumentov som nenašiel žiadnu rozpravu v médiách, preto o nich píšem tak, akoby sa o nich ešte nehovorilo. Niektoré zo spomenutých postrehov som už zhrnul na sociálnej sieti v banskobystrickej skupine „Banská Bystrica, kam mieriš“, v septembri minulého roka.
Informácie získané prostredníctvom žiadostí mám uložené na súkromnom úložisku.
Ilustračné foto: zdroj web banskabystrica.sk
