Nedávno sa v rôznych médiách objavili titulky článkov, že Banská Bystrica je na tom horšie s dostupnosťou bývania ako Bratislava či množstvo iných európskych miest. Tieto správy prevzali aj politici či rôzne portály. Pozrel som sa na hodnotenie podrobnejšie. Predtým, než sa robia interpretácie takýchto analýz, je dobré pozrieť sa na metodiku. Pár rýchlych poznámok, pozorovaní a tipov na iné zdroje.
Úplne na začiatku treba pripomenúť, že zverejňovaný porovnávací graf sa týkal len novostavieb v roku 2024. Index meria, koľko hrubých ročných príjmov/platov je potrebných na kúpu 70 m² nového bytu, resp. novostavby. Čitateľ, ktorý si prečítal len titulok alebo podnadpis, vôbec nemusel zachytiť informáciu, že ide len o nové stavby. Preto je korektné zdôrazniť, že hovoríme o nedostupnosti pri nových bytoch.
Potom som sa pozrel na Banskú Bystricu bližšie. Index hovorí o tom, že v Bystrici potrebujeme 12,8 ročných hrubých príjmov na kúpu nového bytu. Čo sa týka príjmu, štúdia počíta s tým, že priemerná mesačná hrubá mzda je 1 354 eur. A práve tu je skreslenie. 1 354 eur bola priemerná mzda v Banskobystrickom kraji, a nie v meste Banská Bystrica. Priemerná hrubá mzda v Banskej Bystrici bola vždy vyššia než priemer za celý kraj. Napríklad v okrese Banská Bystrica bola v roku 2023 priemerná mzda 1 568 eur. Predpokladám teda, že v roku 2024 bola v okrese mzda vyššia než 1 600 eur, v samotnom meste Banská Bystrica možno ešte vyššia. Pod názvom Banská Bystrica sa teda skrýva údaj za celý kraj, nie len za mesto. Štúdia používa regionálne údaje o príjmoch. Rozdiel medzi 1 354 eur a viac ako 1 600 eur je významný. Rozdiel by mohol mať vplyv na celkovú porovnateľnosť.
Štúdia počíta s tým, že m² nového 70 m² bytu v Banskej Bystrici stojí približne 3 000 eur. Takéto číslo sa zdá byť celkom rozumné a mohlo by odrážať stav cenových ponúk za rok 2024. Štúdia ani v tomto prípade nešpecifikuje, či ide o ceny v regióne alebo len v meste Banská Bystrica.
Niektoré médiá písali pri interpretácii štúdie o dostupnosti bývania. Rád by som pripomenul, že pojem bývanie je omnoho širší než len dostupnosť kúpy nového bytu s rozlohou 70 m². Pod dostupnosť bývania môžeme zahrnúť aj kúpu starších nehnuteľností, nájomné bývanie, spolubývanie či iné špecifické formy bývania, ako ubytovne alebo sociálne bývanie. Ak by sme mali hodnotiť dostupnosť bývania ako takého, potrebovali by sme komplexnejšiu porovnávaciu analýzu.
Autori štúdie sami upozorňujú, že údaje sú získavané od jednotlivých pobočiek spoločnosti Deloitte z rôznych krajín. Zber dát teda nerealizuje len jeden subjekt, ale desiatky rôznych subjektov. To znamená, že aj napriek snahe môže mať metodika zberu dát variácie. Ďalšou skutočnosťou je, že index sa zameriava na priame ponukové ceny, tzv. bid prices, čo znamená, že ide o inzerované ceny a nie reálne transakčné ceny, za ktoré sa byty skutočne predali. Index síce porovnáva ceny a veľkosti bytov, ale nezohľadňuje rozdiely v kvalite, energetickej hospodárnosti, lokalite či dostupnosti služieb. Tieto faktory môžu variovať a ovplyvniť porovnania.
Správa od Deloitte používa pri porovnávaní hrubú mzdu, čiže príjmy pred zdanením a odvodmi. Je všeobecne známe, že daňovo-odvodové zaťaženie je na Slovensku relatívne vysoké. Preukazuje to napríklad daňový klin, čo je rozdiel medzi celkovými nákladmi na prácu a čistou mzdou. Slovensko je nad priemerom krajín OECD a cena práce je najvyššia spomedzi krajín V4. Daňovo-odvodové zaťaženie sa medzi krajinami líši. Čistý príjem by bol relevantnejší pre zohľadnenie reálnej dostupnosti kúpy nového bytu, pretože odráža, čo jednotlivec skutočne môže investovať.
Správa od Deloitte je napriek tomu veľmi cenný zdroj, ale skôr by som ju vnímal ako orientačný prehľad trendov a porovnanie relatívnych rozdielov. Kvôli spomenutým skutočnostiam, rozdielnym metodikám a odlišným zdrojom dát má štúdia svoje limity, a preto je treba ju aj tak interpretovať a nevnímať ju ako absolútnu „štatistickú pravdu“.
Dostupnosť bývania na Slovensku a v Banskej Bystrici a iné zdroje
Bývanie je širší pojem než len dostupnosť kúpy bytu, preto nie je jednoduché zohľadniť celkovú dostupnosť bývania, na ktorú má vplyv niekoľko rôznych faktorov. Národná banka Slovenska používa napríklad index dostupnosti bývania. Organizácia Amnesty International realizovala štúdiu o bývaní zameranú na situáciu v Banskej Bystrici.
Index dostupnosti bývania (HAI) berie do úvahy priemernú cenu domu/bytu, priemerné príjmy domácnosti a úrokové sadzby hypoték. Index ukazuje podiel príjmu vyžadovaného na kúpu nehnuteľnosti v určitom regióne a priemernej mesačnej mzdy v danom regióne. Čím je hodnota indexu vyššia, tým menej je dostupný modelový byt pre domácnosť v danom kraji, zarábajúcu priemernú mzdu s použitím úveru na bývanie.
Graf orientačne naznačuje trend od roku 2006. Vidieť, že počas hypotekárnej a finančnej krízy bola dostupnosť kúpy bytu znížená. Pred dekádou bola dostupnosť kúpy bytu na relatívne vysokej úrovni najmä kvôli nízkym úrokovým sadzbám a dostupnému hypotekárnemu financovaniu. Počas pandémie sa situácia začala meniť a vlastné bývanie sa stalo menej dostupným.
Samozrejme, aj tento index má svoje limity, ale ide o dlhodobý index s pevne danou metodikou, ktorý vierohodne zobrazuje trend zohľadňujúci cenu peňazí, cenu nehnuteľností a príjmy domácností.
Amnesty International Slovensko vydalo minulý rok správu s názvom Nedosiahnuteľná potreba bývať. Ide o pomerne rozsiahlu kvalitatívnu analýzu, ktorá sa zamerala predovšetkým na dostupnosť nájomného bývania pre zraniteľné skupiny. Na Banskú Bystricu sa pozerá najmä z pohľadu sociálnej dostupnosti bývania a potrieb rizikových skupín.
Správa hovorí, že nízka výstavba nových bytov v meste, rastúce ceny nehnuteľností a nízke mediánové príjmy spôsobujú všeobecnú nedostupnosť vlastného bývania. Analýza sa však viac zameriava na nájomné bývanie, pri ktorom podľa správy dopyt prevyšuje ponuku. Upozorňuje, že mestská samospráva disponuje len 297 nájomnými bytmi, čo je len 0,83 % celkového bytového fondu, a čo je výrazne menej než v iných krajských mestách. Mesto Banská Bystrica má relatívne málo nájomných bytov a tiež výrazne nižší počet mestských nájomných bytov na obyvateľa. Minimálne od roku 2006 nepostavilo žiadne nové mestské nájomné byty.
Správa poukazuje na problém dostupnosti bývania pre nízkopríjmové domácnosti, seniorov, mladé rodiny či ľudí zo segregovaných komunít. Hovorí napríklad o dlhých čakacích dobách na mestské byty. Čaká sa aj 8 rokov. Okrem toho musia záujemcovia spĺňať prísne podmienky (napr. trvalý pobyt v meste min. 5 rokov, žiadny dlh voči mestu). Vyžaduje sa tiež vysoká zábezpeka (kaucia 3 až 6-násobok nájmu), čo je pre nízkopríjmové domácnosti prekážkou. Amnesty International upozorňuje aj na slabú koncepciu rozvoja bývania a na nahrádzanie bývania sociálnymi službami. Mesto po roku 2020 nemalo aktuálny strategický dokument rozvoja bývania a dlhodobo nenapĺňa svoje ciele v oblasti výstavby nových bytov. Podľa správy sa namiesto zabezpečenia dostupného bývania mesto spolieha na sieť nocľahární a útulkov, ktoré však nespĺňajú štandardy adekvátneho bývania.
Správa odporúča viacero konkrétnych politík a zmien, aby bolo bývanie dostupné aj pre rizikové skupiny obyvateľov. Navrhuje, aby samospráva prešla od segregačného a nemotivujúceho modelu bývania k inkluzívnemu a dostupnému modelu, ktorý stavia na prístupe Housing First, väčšom počte mestských nájomných bytov a odbúraní bariér pre nízkopríjmové domácnosti.
Pokus o záver.
Dostupnosť bývania je mnohovrstevná téma a záleží na tom, z akej perspektívy sa na ňu pozeráme. Deloitte Property Index ponúka hrubý makroekonomický pohľad v prípade kúpy novopostaveného bytu o rozlohe 70 m² a zohľadňuje len hrubé príjmy a ceny nehnuteľností. Národná banka Slovenska pravidelne sleduje index dostupnosti vlastného bývania financovaného hypotékou. Tento pohľad je síce bližšie realite bežnej domácnosti, lebo zohľadňuje nielen ceny bytov a priemerné príjmy, ale aj aktuálne úverové podmienky. Stále však ide o index, ktorý hovorí o zabezpečení bývania formou kúpy nehnuteľnosti. Na dostupnosť bývania formou nájomného bývania sa pozrela Amnesty International, ktorá sa zameriava na kvalitatívne aspekty a právo na bývanie. Ľudskoprávna organizácia prirodzene vníma bývanie viac normatívne a poukazuje, že dostupnosť bývania nie je len otázka cien a miezd, ale aj sociálnej spravodlivosti a inklúzie. Ak ste človek s nízkym príjmom alebo Róm, prístup k nájomnému bývaniu je veľmi komplikovaný, a to nielen v Banskej Bystrici.
